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大〇建託さんがやってきた

大〇建託さんが「貴社の土地に〇ーソン出店の話があります!」と言ってきました

今年に入って大〇建託さんの新人営業さんがうちの会社の保有する国道ロードサイドの遊休地を指して「こちらに〇ーソンが出店を希望しています。こちらはどのような契約条件だとかありますか?」と来るようになりました。じつは大〇建託さんは数年前も今回話を持ってきた土地にアパート営業に来ており、私の部下の人にお断りされています。
その時に「そんな土地はアパートくらいしか使い道ないのにお高くとまってんなや」という趣旨のけっこう無礼な捨て台詞(実際にはもう少しオブラートに包んだ感じ)を弊社の担当者に残してくださっていたので「そんな無礼な捨て台詞を残してたのに来たってことは、なんかイイ別の話が浮かんだのかな?」と話を聞くことにしました。

〇ーソン出店の話は撒餌だった

結論としては、自分のところのアパートを建てさせたくて話の種で〇ーソンの話持ってきただけのようです。と言いますのも、その土地について最初以外は〇ーソンの話を振ってこないですし、進捗ないのに「次はいつお時間とっていただけますか?」とだけ言ってくるわけです。正直言って暇な私でも期末前に週2とか週3で実のない雑談の相手をする時間を取られるのはウザいわけですよ。

で、3回目くらいの訪問の後で直属の上司が一緒に訪問に来てまた雑談。そしてその週の週末は支店長が一緒に訪問に来たところで「いやー前回は上司と来たときスバル好きとお聞きしましたので。良かったらどうぞ」とスバルマガジンをカバンから出してくる。「すみません。私それ持ってますから」と華麗にスル―。友達でもない人から意味なくモノを貰うわけないじゃん。。。いやもらう人もいるかもだけど。大人げなくてすいません。

そして先日見せられた10分くらいの動画をペーパーに焼き直したものをもう一度支店長の横で説明させられる新人営業君も大変です。採点者付きのリアルロールプレイですね! で、いつものように「次、いつお時間取っていただけますか?」というので「次はプランの数字が出てからお会いしましょう」と言いましたら電話すら来なくなりました。なんじゃそりゃwww

持ってきたプランは正直ウ~ン

プラン持ってきた営業さんはアパートの建築費(上物は延床130坪の8戸で外構込で税抜8,000万くらいでした)も想定家賃も管理費もペラペラッと口で説明しただけで、私の手元には検討できるようなエビデンスを残しませんでした。その後は〇ーソンの話だけではなく、アパートのシミュレーションの話も持ってきませんし、けっきょく回らないということですかね? 営業さんが言っていた家賃で計算してみましたら新築時に表面7.8%です。土地は最初から持っていて、建築費だけで新築時に7.8%(汗)

でも説明自体は「不動産事業を考えてない人だったら納得しちゃうんだろうなぁ」と思う説明でしたし、実際、大〇建託さんくらい大手だと上物のスケールメリットも効いていい物件建つのかもしれません。でも、それ土地持ちじゃないと回らない物件なんだよなぁ。。。と言うわけで、土地持ちに小銭掴ませてリスクを取らせている感じは否めません。生かさず殺さずって感じ?

35年借入保証は説明しますけど、10年固定で5年ごとに契約更改で「(地域の相場・状況に合わせて)家賃が下がる」って話はしませんし。「35年一括借り上げだから30年で借り入れしても大丈夫」と言う話しかないですね。

「同等の物件を地場の工務店で立てるとこれ以上費用かかりますよ」と言われたプランもお世話になってる工務店さんたちに聞いたら「そりゃ、向こうは工場生産の工業品ですからね。まったく同じものは作れませんよ。でもね、この価格なら俺らでも満足してもらえるいいもの建てられると思いますけどねー」という話でした。このあたりは、どっちもどっちだとは思っておりますけどw

節税になる?

当然、返済中に持ち主が死ねば相続対策という説明は実現するのでしょうけど、うち法人で法人所有土地なんです(-_-;) ちんまい節税対策を打つために、1億弱の借り入れを増やしてどうすんの?と。「事業としてほとんど儲からない案件に借入増やすなら保険買っときます」というところでしょうか。自己所有土地に新築して表面7.8%の利回りでしたら、リスク取って返済後に土地が増える他の物件買いに行くと思います(-_-;)

個人の中高年地主だと相続税対策にはなる人はいるでしょうが、相続税対策のためだけに借り入れ起こすのは本末転倒かもしれません。なにより「不動産事業やっていこうという相続人がいないとな~」と思ったりします。この辺は個別の資産状況とか家族の状況もあるでしょうから、不動産事業に詳しい税理士さんなんかにちゃんと相談した方がいいところでしょうね。

「事業だからリスクはつきものです」

そして説明中よく聞く言葉が「事業だからリスクはつきものなので・・・」という言葉。おそらく今まではこの辺の説明吹っ飛ばしていてクレームついてるのかもしれませんね。「リスクについてどうお考えですか?」とも聞かれました。でもね。この案件で大〇建託さんにリスクなにもないじゃん。「おたくはどうリスク取ってるの?」という思いがリスクという言葉を聞くたびに頭の中でぐるぐる回っていましたが、そこは突っ込まない大人な対応をするのでした。

そして・・・

さかんに「レ〇パレスとは違います!」と言っていたけどそこまで追い込まれてるんですかね? 「うん、確かに違うかもしれないけど建てたときに割高な建築費で儲けは確保するビジネスモデルは基本一緒だよね」とも思ったのでした。もちろん、その後のアフターもしっかり管理で稼いでいるようですから、比較的レオパレスなどより良い物件を高く売って管理してる感じなのでしょうかね。

ただ、大〇ハウスさんが持ってきた保険会社の建貸しの方が全然プラン良かったですね。保険会社さんが駐車場いらないし事務所を縮小すると言って流れましたが。なにはともあれ情報の下流に生息する一般市民には旨い話はそうそうないということでしょうね。

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先物始めました – Road to 10 million –

 
【平成28年】
 
2月下旬に 20万円でスタートしました。
 
損益は受渡日ベースです。
 
 

 2月:+ 13,436 円
3月:+101,224 円
4月:- 89,936 円
5月:+  9,784 円
6月:+ 89,664 円
7月:+ 80,976 円
8月:+407,128 円
9月:+134,060 円
10月:+490,752 円
11月:-255,724 円
12月:-282,560 円
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累計:+698,764 円
税金:-141,954 円
利益:+556,810 円
出金:-256,810 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
翌年余力: 500,000 円
 
平成28年損益:+556,810円
通算損益:+556,810円
 

税金分と種銭 20万円と端数を出金しました。
 
【平成29年】
 
平成29年は元金 50万円でスタートです。
 
 

 1月:+ 431,792 円
2月:+  28,056 円
3月:+ 203,436 円
4月:        0 円
5月:-  23,516 円
6月:+ 477,404 円
7月:+ 822,660 円
8月:- 462,820 円
9月:- 884,768 円
10月:- 702,052 円
11月:        0 円
12月:- 453,324 円
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累計:- 563,132 円
税金:        0 円
利益:- 563,132 円
出金:        0 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
翌年余力:-  63,132 円
 
平成29年損益:-563,132 円
通算損益:-   6,322円
 

1年目に遺した50万円の利益をトバしました。
 
夏以降は心が整わないままエントリーしては、
含み損を抱え、損切りできず、追証を払えなくなり
大幅ロスカットするを繰り返しました。
 
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平成30年はマイナスを清算するために
63,132円を入金しました。
 
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ミニ3枚運用できるように態勢を整えました。
 
平成30年は元金 472,924万円でスタートです。
厳密には損失の清算もありましたので
536,056円で再スタートしたことになります。
 

 1月:+ 342,008 円
2月:- 536,432 円
3月:        0 円
4月:+ 296,212 円
5月:+ 339,576 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
累計:+ 441,364 円
 
(6月29日現在)
6月仮損益:+ 607,664 円
 
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
今年通算:+1,049,028 円
未払税金:-  262,257 円
荒損益:+  786,771 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
(期中の未払税金は25%として計算しています)
 
通算仮損益:+ 780,449 円
目標まであと:9,219,551 円
 

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