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続・大〇建託さんがやってきた

今度は提案書を置いて行った

前回は営業している案件に関する数字はノートパソコン上で説明し、手元に全く残さずに去っていった大〇建託さんでしたが、今回はさすがに提案書を残していかれました。提案書の数字を基に顧問税理士さんと検討するというお話をしておりましたので。

私が住んでいるド田舎に自己所有の土地の上に8戸で8,000万円の木造アパートを建てる。資金は30年アパートローンを自己資金600万円投入して当初5年固定1.4%で借りる。その案件の表面利回りが8.5%だそうです。土地抜きで8.5%では、田舎でこれだと出口なくね? 8000万の新規借入のリスクを負うリターン出る?って話です。壮大な貧乏くじを引きそうな感じです。

これもう一度言いますが自己所有土地に建てるんですよ? いいですか? 土地付いていないのにド田舎でグロス8%なんですよ?って話なんです。土地から買ったら利回りいくらになるんですか?って話ですよ。土地だけで売り急いでも4000万円にはなる土地なんです。そうするとこのアパート建ててすぐマーケットに出したら土地4000万+建物8000万の1億2000万で、収入は最大で450万。グロスでわずか3.75%です。あかん。こんな田舎で新築とはいえ木造アパートのグロスで3.75%なんて・・・なんと魅力のない。。。

相変わらず『事業なんでリスクはありますけど・・・』と言われ

相変わらず上司の方は「事業なんで、どうしてもリスクはありますけど・・・」と言い、「節税効果があります」「消費税還付があります」などということをメリットの中心として説明されます。でもそれって不動産事業としては副次的なものだと思うのです。そこを強調するということは、それがないとこの案件は不動産事業として魅力がない、回らないってことですか? と思います。(実際シミュレーションでもネットで2%弱しかありませんしね)

家賃保証も30年+5年のプランでということですが、当初10年まで家賃は固定で、それから5年ごとに家賃は現状に合う形で減額されるという説明をされました。しかし、シミュレーションの中で経年に伴う家賃減額率は結構甘いと思います。一方で「家賃も上げさせていただいた物件もあります」というお話も。でも、その物件はどこの地域でどのような物件かの説明はしてもらえませんでしたけれども。

そして経年による家賃減額の見積もりに比べて、5年固定で借りた後の貸出利息の見積もりは結構厳しいものでした。6年後は1.8%、そして21年後からは3%を超えています。大〇建託さんでは20年後はそのような情勢を想定しているということでしょうか? もしくは家賃減額の想定分を貸出利息のアップに振り替えてシミュレーションしていて、家賃減額の際のショックは大きく感じさせなくする印象操作でしょうか?などと穿った目で見てしまうのは、私の心根が歪んでいるせいなのでしょう。

計算したら話してる利回りとまるっきり違ってた・・・オイオイ

うちに来た当初、「当社としては総事業資金に対してネットで10%、立地や物件等でボーナスがあっても8%はないと検討できないよ」と言ったせいなのか、上司の中の人の会話には「ウチもリスク取るんで利回りそんな出ませんけど・・・」「今回も8%半ばがせいぜいになっちゃいますよね・・・ですが新築ですので!」という言葉を使っていたので「8%なんだろうなぁ」と思ってぼーっと話を聞いておりました。正直、途中からは魅力がないので聞く気も失せて来ていたという言い訳もさせていただきたいところです。

先日、思い立って「結局のところ何%で回って手残りどれだけある予定だったの?」と思って計算しておりましたら、この案件よく見ると家賃収入450万で投下資金8000万なんです。これだったらグロス8%って言う話どころか、5.6%なわけですよ。グロス5.6%。ネットにすると1%ですよ。1%超えるの2~5年目だけですけどw

いやいや。これ私が何か聞き間違えていろんな諸経費差っ引かなかったら8%近くになるんだろうと思って提案書の数字をどれだけ好意的にいじっても 6.1%なんです。そんなわけで私も意地になりまして「この提案書のグロス利回りを8%台に乗せたい!」と目一杯事業会社寄りに考えてみました。すると入居者募集家賃+減価償却費による減税効果を事業予算で除すると8.5%。素晴らしい。なるほど8%半ばという言葉はここから出ていたわけですね。本当に8.5%になりました。嘘は言ってないw

ですが、実際にサブリースされた大家に入ってくる金額を使って計算するとグロス7.4%です。しかも減価償却による節税効果を乗せないと5.6%なんです。サブリース後の収益で利回りを語らず、募集家賃で利回りを計算するとは。しかも減価償却による節税効果分を乗せて・・・。

結局のところ

手残り+節税額を事業資金で除すると3%未満。10年度からは2.5%、16年度からは1.7%程度となります。自己資金の回収にはおよそ8年かかり、借入は30年の長期にわたります。節税は保険でも作れるので本案件に関しては節税効果は抜きに考えてみますと、手残りの最大値は3年目の110万円となります。なおいただいた提案書では10年平均で85万円/年の手残り、20年平均で75万円/年の手残りでした。

これでしたら今案件で投下する自己資金でアスファルトを敷いて駐車場化した方が随分マシじゃないかなと思い始めました。1区画を大き目サイズの駐車場にして、かつ余裕を見ても35台は停められます。それなりの駐車場需要もある地域ですから、今案件に予定されている自己資金の投下という限定的なリスクで年90万弱は回収できそうです。そうか・・・もうテナント来ないなら、駐車場にしてしまえばいいのか!

ウマイ話は川下には来ない。待ってて飛びこんでくるウマイ話は地雷だけ。今回はそんなお話でした。

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【平成28年】
 
2月下旬に 20万円でスタートしました。
 
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 2月:+ 13,436 円
3月:+101,224 円
4月:- 89,936 円
5月:+  9,784 円
6月:+ 89,664 円
7月:+ 80,976 円
8月:+407,128 円
9月:+134,060 円
10月:+490,752 円
11月:-255,724 円
12月:-282,560 円
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累計:+698,764 円
税金:-141,954 円
利益:+556,810 円
出金:-256,810 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
翌年余力: 500,000 円
 
平成28年損益:+556,810円
通算損益:+556,810円
 

税金分と種銭 20万円と端数を出金しました。
 
【平成29年】
 
平成29年は元金 50万円でスタートです。
 
 

 1月:+ 431,792 円
2月:+  28,056 円
3月:+ 203,436 円
4月:        0 円
5月:-  23,516 円
6月:+ 477,404 円
7月:+ 822,660 円
8月:- 462,820 円
9月:- 884,768 円
10月:- 702,052 円
11月:        0 円
12月:- 453,324 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
累計:- 563,132 円
税金:        0 円
利益:- 563,132 円
出金:        0 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
翌年余力:-  63,132 円
 
平成29年損益:-563,132 円
通算損益:-   6,322円
 

1年目に遺した50万円の利益をトバしました。
 
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2月:- 536,432 円
3月:        0 円
4月:+ 296,212 円
5月:+ 339,576 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
累計:+ 441,364 円
 
(6月29日現在)
6月仮損益:+ 607,664 円
 
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
今年通算:+1,049,028 円
未払税金:-  262,257 円
荒損益:+  786,771 円
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
(期中の未払税金は25%として計算しています)
 
通算仮損益:+ 780,449 円
目標まであと:9,219,551 円
 

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